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Écrit par : Aouicha

Publié le : 25 Septembre 2025

Clics : 363

Réponse des copropriétaires à la note du président du syndicat

(UNE NOTE SANS DATE NI SIGNATURE)

 

Point 1 & 2 – Le faux prétexte de l’impact de l’inflation  et du “gel des charges”

Le président répète que le “gel” à 17 DT/m² pendant 6 ans a provoqué l’accumulation des dettes. Mais il oublie une vérité simple :

👉 C’est lui seul (et/ou ses conseillers), qui élabore les comptes chaque année, qui propose les budgets et qui doit alerter les copropriétaires lorsqu’un déficit se creuse.

 S’il a laissé les charges bloquées à 17 DT/m² pendant 6 années consécutives en regardant les dettes s’accumuler sans réagir, cela ne démontre pas une responsabilité des copropriétaires, mais bien :

-Une incapacité à calculer et planifier sérieusement,

-Une gestion “à la louche”, sans stratégie ni maîtrise des dépenses,

-Une volonté délibérée de cacher la réalité financière au lieu de la présenter clairement en AG avec le rapport du commissaire aux comptes.

Et puis des questions s’imposent :

*Si 17 DT/m² ne suffisaient pas, pourquoi avoir attendu 2025 pour imposer brutalement une hausse de 42 % d’un seul coup ?

*Où sont les avertissements annuels, les rapports clairs, les explications détaillées ?

*Où est la justification des “charges supérieures” qui auraient englouti plus d’un demi-million par an ?

💥 Ce n’est pas le gel des charges qui a créé les dettes, c’est le gel du sérieux, de la transparence et de la compétence dans la gestion du syndic.

Point 3 – Le soi-disant budget “détaillé et démocratique”

Le président affirme que le budget a été “présenté, discuté et voté démocratiquement”.

Le rapport d’huissier de justice dit le contraire (preuve factuelle):

• Les rapports (moral et financier) n’ont pas été distribués préalablement aux copropriétaires.
• Le rapport financier de 38 pages a été lu directement en séance, sans pause ni possibilité réelle de le discuter.
• Plusieurs copropriétaires ont demandé à discuter avant de voter, mais le président a refusé et a imposé le passage immédiat au vote.
• Un copropriétaire a même demandé l’installation d’une urne de vote : refusé.
• La méthode imposée a été : “je lis, vous votez tout de suite, on discute après”.

💥 Ce n’était pas un budget discuté et adopté démocratiquement, mais une simple mise en scène pour faire avaliser une décision déjà verrouillée. Une décision née d’un tel procédé ne peut être ni légitime, ni contraignante.

Point 4 – Mensonge sur les charges de 2010

Le président ose écrire que les charges de 2010 étaient “autour de 20 DT/m²”.

➡️ C’est totalement faux, et la preuve est dans le rapport officiel de l’AG 2010 :

* Fonctionnement courant : *≈12 DT/m²*

* Investissements : *≈ 4 DT/m²*

  👉 Total : *17 DT/m²*

À l’époque, les copropriétaires payaient 17 DT/m² pour une gestion qui incluait à la fois le fonctionnement et de vrais investissements (badigeonnage, équipements, travaux). Aujourd’hui, avec 24 DT, le syndic n’assure même plus le minimum de fonctionnement courant.

Il fallait au moins comparer le comparable et donc les 12DT de charges de 2010 à vos 24DT imposés.

💥 C’est de la désinformation pure et simple, et les documents officiels de 2010 suffisent à le prouver.

Point 5 – Comparaisons trompeuses

Le président compare notre station à des immeubles classiques. Or, la vraie comparaison est ailleurs :

Dans un quartier chic de la capitale, un appartement de 150 m² paie généralement 60 DT par mois, soit 720 DT par an. Ces charges couvrent : Le nettoyage et le jardinage, La maintenance des ascenseurs, La sécurité jour et nuit, Les frais communs d’eau et d’électricité, Le badigeonnage, L’entretien des portails et des parkings...

👉 Tout cela, assuré toute l’année avec des employés en poste fixe, sans redondances ni postes fantômes et cerise sur le gâteau: pas de directeur à vie au salaire phénoménal et aux avantages ministériels de maison et voiture de fonction .

Maintenant, faisons la comparaison à superficie équivalente :

150 m² à Tunis (quartier chic) = 720 DT/an pour des services complets et visibles.

150 m² à Kantaoui (avec ce syndic) = 3600 DT/an pour des services médiocres, irréguliers, et souvent inexistants: Piscines polluées, Jardins à l’abandon, Sécurité aléatoire, Propreté défaillante, Comptes opaques et dettes sans fin.

Là où ailleurs les copropriétaires voient des résultats visibles pour leurs charges, ici ils paient 5 fois plus pour 5 fois moins de services.

Alors, plutôt que de brandir des comparaisons flatteuses mais trompeuses, le président aurait dû avancer une vraie comparaison : le rapport entre ce que nous payons et ce que nous recevons. Là, tout le monde verra clairement où est le scandale.

💥 Ce n’est pas la superficie ni la complexité de la résidence qui justifie nos charges, mais bien la mauvaise gestion, l’opacité et l’absence totale de résultats.

Point 6 & 7 – Le faux prétexte de la STEG et de la SONEDE

Le président cite STEG et SONEDE comme facteur d’augmentation, mais en s'appuyant sur les chiffres avancés dans les différents rapports financiers de 2018 à 2025 :

1. Les chiffres montrent exactement l’inverse : une baisse continue depuis 2019.

2. En 2023, il n’a rien publié dans le rapport financier→ un silence suspect.

3. En 2024, il se contente d’un chiffre global (STEG-SONEDE) sans détail → manque de transparence.

⚠️* Les charges d’eau et d’électricité *ne pèsent plus lourdement* sur les finances de la copropriété.

       * Leur opacité récente (2023 non publiée, 2024 non détaillée) montre une volonté de brouiller les pistes.

      * L’argument du président est donc un *prétexte fallacieux* pour justifier la hausse de 42 %.

Les charges STEG/SONEDE ne cessent de baisser depuis 2019 : de 186.000 DT à environ 74.000 DT en 2024. Alors pourquoi les brandir encore comme justification d’une augmentation des charges ?

💥 Les bons payeurs n’ont pas à financer l’opacité et les erreurs du syndic, surtout quand les dépenses réelles diminuent.

Point 8 – La masse salariale

Le président dans sa note justificative accuse le SMIG d’exploser la masse salariale … mais ses propres chiffres collectés toujours des différents rapports d'AG prouvent que cette masse a chuté de 25 % en 6 ans et évolue en montagnes russes. Ce n’est pas le SMIG le problème, c’est la gestion opaque du syndic.  Par la même occasion, je tiens à rappeler le président que la station fonctionnait avec un nombre d'employés de 75 à 125 selon la saison, aujourd'hui on ne connait même pas le nombre de salariés exacte (ne dépassant pas les trentaines) et le syndic ose parler de personnel et personnel EXTRA en toute opacité !

Point 9 – L’entretien du patrimoine : un argument creux

Le président reconnaît que la station se dégrade et qu’un programme d’entretien profond est indispensable.
👉 Mais dans le scénario voté à 24 DT/m², aucun centime n’est prévu pour l’entretien du patrimoine.

Dans le scénario alternatif à 25 DT/m², on aperçoit soudain une ligne budgétaire pour l’entretien.
👉 Cela prouve que l’argument de l’entretien n’est pas une priorité réelle, mais seulement un outil rhétorique brandi au moment opportun.

 Et pourtant, lors de la mascarade du 22 juin, l’ordre de vote par procurations massives et abusives était clair : refuser le scénario 25 DT, donc refuser le seul budget qui comportait un minimum d’entretien.

💥 +42 % pour les copropriétaires, 0 % pour l’entretien du patrimoine. le patrimoine sert d’argument, pas de priorité.

Point 10 – Les recettes et le recouvrement

Le président se vante d’avoir recouvré 642.777 DT en 2024 auprès des “mauvais payeurs”. Très bien. Mais alors, une question simple :

👉 Si les recettes dépassent déjà les prévisions grâce à ce recouvrement, pourquoi imposer une hausse brutale de 42 % aux bons payeurs ?

D’ailleurs, il y a à peine un an, vous affirmiez vous-même que le montant total des impayés de 2018 à 2024 s’élevait à 2.596.655 DT (sans même compter les années antérieures).

➡️ Ce chiffre colossal, s’il est réel, couvre largement toutes les dettes de la copropriété – si tant est qu’elles existent et soient crédibles.

• Ce ne sont pas les “mauvais payeurs” qui étranglent la copropriété, mais une gestion opaque et des dettes anciennes mal expliquées.
• Le recouvrement massif prouve qu’il existe déjà un potentiel financier énorme, encore sous-exploité.
• Les bons payeurs n’ont pas à être punis par une augmentation abusive, pendant que la transparence reste aux abonnés absents.

💥 Quand on affiche plus de 2,5 millions DT d’impayés d’un côté et qu’on se vante de recouvrements réussis de l’autre, imposer +42 % de charges aux bons payeurs n’est pas une nécessité : c’est un abus.

Point supplémentaire – Le Beach Club : 3,9 millions DT

En juin 2025, le président annonçait fièrement une victoire judiciaire de 3.900.000 DT pour la copropriété.

👉 Question simple : où est cet argent ?

• Pourquoi ne pas l’utiliser pour payer les dettes ?
• Pourquoi ne pas investir dans la station ?
• Pourquoi, au contraire, imposer +42 % aux bons payeurs ?

💥 Tant que cet argent ne bénéficie pas aux copropriétaires, aucune hausse n’a de légitimité.

Conclusion générale

💥 Une décision d’AG régulière et transparente n’a jamais besoin d’être justifiée après coup.
Or, avec sa “note explicative” publiée 3 mois plus tard, le président avoue implicitement que l’AG du 22 juin était irrégulière et manipulée.

👉 “Approuvez d’abord, on discutera après” : voilà la conception de la démocratie selon ce syndic.

💥 Les copropriétaires n’accepteront pas de payer +42 % pour des dettes mal expliquées, des services invisibles, des budgets imposés et une gestion opaque.

Exigeons :

• Un audit indépendant,
• Des rapports transparents,
• Une vraie planification,
• Le respect de la loi et des copropriétaires.

💥 Une décision d'AG qui doit être “expliquée” a posteriori par une note de plusieurs pages est déjà la preuve qu’elle était irrégulière et manipulée.

👉 Allez chercher notre argent, au lieu de décourager les bons payeurs et de détruire la confiance. Allez chercher notre argent au lieu d'en dépenser à droite et à gauche en des procès pour faire taire les voix libres des copropriétaires !

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Écrit par : Hayder

Publié le : 21 Septembre 2025

Clics : 159

Bonjour chers copropriétaires et voisins, 

 

Certains d'entre vous se posent la question sur l'augmentation des charges et ne comprennent pas le pourquoi du comment ! 

Beaucoup de questions légitimes et des interrogations restent en suspend. J'ai essayé d'apporter quelques éléments de réponse en postant un message dans un groupe WhatsApp. Suite à mon message, il ya eu une réponse mais cela m'a donné l'occasion de donner plus de clarification au sujet de l'augmentation, l'AG, la convocation, le rapport financier, le budget prévisionnel et ce qui va avec. Vous trouverez, ci-après, les deux messages en question. Bonne lecture. 

 

1er message :

 

Bonjour, 

 

Pour ceux et celles qui se posent la question par rapport aux augmentations des charges ou bien qui découvrent cela que maintenant, je suppose que vous n'avez pas assisté à la dite AG du 22/06/2025. Comme beaucoup de copropriétaires, ce n'est peut être pas votre faute de ne pas avoir pu y assister parce que, certainement, vous avez vos raisons mais il y avait une possibilité de vous faire représenter par procuration. 

D'autre part, c'est vrai que l'augmentation n'a pas été mentionnée dans l'ordre du jour ou les résolutions de la convocation et ce qui est contraire aux exigences implicites de transparence par rapport aux Code des Droits Réels. 

 

Pour résumer, personne ne pouvait savoir qu'une augmentation serait proposée lors de l'AG et aujourd'hui, tout le monde est censé accepter de fait le rapport moral et financier de l'AG. 

 

En plus, vous n'avez pas connaissance du budget prévisionnel (qui n'a pas été partagé) mais vous devez accepter les augmentations. 

 

A-t-on le droit de savoir ce qui se passe et d'en discuter entre copropriétaires ? 

 

Merci à ceux et celles qui ont des informations à partager et qui peuvent éclairer nos lanternes.

 

 

2e message en réponse à un membre du syndic en place :

 

Bonsoir, 

 

Si vous permettez, je vais vous répondre par petites étapes.

 

1- Dans mon message que vous avez cité, je disais que l'augmentation n'a pas été mentionnée dans l'ordre du jour de la convocation. C'est un fait constaté et véridique. Sauf votre respect, vous ne pouvez pas prétendre le contraire.

 

2- Dans mon message que vous avez cité, je disais que personne ne pouvait savoir qu'une augmentation serait proposée lors de l'AG. Est-ce que quelqu'un ici peut me prouver le contraire ? Non, sauf si on prédit l'avenir. 

 

3- Dans mon message que vous avez cité, je disais que les copropriétaires n'ont pas connaissance du budget prévisionnel. Dites moi, avant l'AG, personne n'avait connaissance du budget prévisionnel ou je me trompe? Pendant l'AG, seuls les présents ont eu une copie et tous les autres copropriétaires, ne l'ont pas vu. C'est seulement aujourd'hui (20/09/2025) que vous l'avez partagé ici (groupe WhatsApp) ou je me trompe? 

 

4- Dans votre réponse, vous dites que "la convocation de l'assemblée où c'est mentionné que nous allons discuter du budget prévisionnel cela veut dire du coût des charges ". Encore une fois, sauf votre respect, c'est faux. La convocation mentionne " Approbation du budget prévisionnel". Quand on parle d'approbation, cela veut dire : agrément qu'on donne à quelque chose. c'est un jugement favorable. c'est à dire, accepter de fait le budget prévisionnel et en aucun cas le discuter. Donc, il n'y a pas eu de discussion mais une imposition de budget. 

D'autre part, vous parlez de coût des charges, oui, effectivement chaque année lors de l'AG, les coût des charges est évoqué mais dites-moi si chaque année lors de l'AG, on parle de l'augmentation des charges ? Non, jamais et ce n'est pas le cas lors de la dernière AG.

 

5- Vous dites que "le budget prévisionnel, où 4 scénarii ont été discutés et l'assemblée à voté en majorité pour le 2 ième", admettons que le budget a été discuté et la majorité a accepté, tel que mentionné par Mr Slim (Président du Syndicat 2025), la majorité de cette majorité était par procuration. Pouvez-vous nous dire combien parmi ceux qui ont fait une procuration étaient au courant qu'il va y avoir une augmentation des charges avant l'AG? Je suis convaincu que personne ne le savait et aujourd'hui beaucoup regrettent plein de choses, hélas. 

 

J'espère avoir clarifier mes propos et que je n'ai pas inventé ce que j'ai écrit. Merci pour votre compréhension.

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Écrit par : Administrator

Publié le : 19 Septembre 2025

Clics : 80

Les images parlent d’elles-mêmes : notre piscine, symbole de convivialité et de détente, est aujourd’hui un marécage vert, insalubre et dangereux. Ce désastre n’est pas une fatalité, mais le résultat d’une gestion calamiteuse, d’un manque de transparence financière et d’une absence totale de responsabilité de la part du syndic.

1. Une piscine à l’abandon : un scandale sanitaire et esthétique

L’eau, autrefois bleue et invitante, est désormais verte, stagnante et infestée d’algues, transformant notre espace de baignade en un foyer à bactéries et à moustiques. Pourquoi ?

• Absence d’entretien : pas de renouvellement d’eau, pas de traitement au chlore, pas de filtration.
• Coupure d’eau par la SONEDE pour non-paiement des factures – une preuve accablante de l’incompétence financière du syndic.
• Fermeture prématurée (alors que la pancarte indique une ouverture jusqu’au 31 octobre), sous prétexte de "basse saison", alors que septembre reste une période de fréquentation.

Certains tentent de justifier cette situation en évoquant des "économies". Mais à quel prix ?

• Risque sanitaire pour les résidents, notamment les enfants.
• Dégradation de notre cadre de vie, avec une piscine devenue un cliché de négligence.
• Perte de valeur pour notre résidence, où les copropriétaires fuient face à ce laxisme.

2. Une gestion financière opaque et irresponsable

Les excuses fusent :

• "Le syndic fait ce qu’il peut avec les quatre sous que vous payez."
• "Fermer la piscine fait des économies."

Vraiment ?

• Si la SONEDE a coupé l’eau pour non-paiement, où sont passés les fonds collectés ?
• Pourquoi aucune communication claire sur les comptes et les dépenses ?
• Comment expliquer qu’une piscine, remplie en théorie pour la saison, se retrouve à sec et insalubre en plein été (comme le montrent les vidéos de juillet 2025) ?

La réalité est simple : le syndic ne maîtrise ni les finances, ni la maintenance, ni la communication.

3. Des querelles stériles entre copropriétaires : le symptôme d’un syndic défaillant

Au lieu d’unir les résidents, cette mauvaise gestion alimente les tensions :

• Les uns dénoncent (à juste titre) l’état scandaleux de la piscine et le manque de professionnalisme.
• Les autres défendent (sans arguments solides) des décisions prises dans l’urgence, sans vision à long terme.
• Personne n’a de réponses claires, car le syndic brille par son absence et son manque de transparence.

Résultat ? Une communauté divisée, où certains en arrivent à justifier l’injustifiable : "C’est normal de fermer, il n’y a plus personne." → Faux : septembre est encore une période de fréquentation. "Les hôtels ferment leurs piscines en basse saison." → Comparaison fallacieuse : nous ne sommes pas un hôtel, mais une copropriété où les résidents paient pour des services toute l’année.

4. L’urgence d’agir : exiger des comptes et un changement

Cette situation est inacceptable. Nous ne pouvons plus tolérer : 

✅ Un syndic absent, incapable d’assurer un entretien minimal. 

✅ Des finances opaques, où les copropriétaires paient sans savoir où va leur argent. 

✅ Des décisions unilatérales (fermeture anticipée) sans consultation. 

✅ Une dégradation de notre cadre de vie, avec des équipements laissés à l’abandon.

 Conclusion :

Le syndic actuel a failli. Il est temps de reprendre le contrôle. Notre résidence mérite mieux qu’une piscine verte, des factures impayées et des querelles stériles. Agissons ensemble pour rétablir la transparence, la propreté et la sérénité.

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Écrit par : Aouicha

Publié le : 15 Septembre 2025

Clics : 190

Chers voisins, Lors de la mascarade de prétendue Assemblée Générale du *22 juin dernier*.

🔴 Une *augmentation abusive de 42 % des charges* a été imposée :

* Sans programme de gestion,
* Sans justification réelle,
* Et sous prétexte de dettes vieilles de plus de dix ans dues à la mauvaise gestion du syndic.
🔴 Cette décision a été arrachée grâce à :
* Des *procurations par dizaines* concentrées entre les mains de la vice et des proches du président,
* Un *comptage douteux des voix* effectué par un huissier contesté depuis des années et radié définitivement de la chambre des huissiers,
* L’absence de la *majorité des copropriétaires*, non informés et exclus du processus.
🔴 Pendant tout l’été, le syndic a dissimulé cette décision pour ne pas provoquer l’indignation, allant jusqu’à rassurer certains copropriétaires que l’augmentation ne s’appliquerait pas en 2025. Et voilà qu’une fois la saison estivale terminée, il commence à réclamer en cachette cette hausse illégale, visant certains copropriétaires isolés.
🔴 Plus grave encore :
* *Sans rapport du commissaire aux comptes .*
* *Sans budget prévisionnel soumis et justifié aux copropriétaires.*
* Le rapport moral et financier du syndic était incomplet et trompeur.

❗ Tout cela démontre un *manque total de transparence* :
* Que fait ce syndic de notre argent ?
* Comment justifier une hausse de 42 % alors que les *services élémentaires de propreté, sécurité, entretien et gestion* font défaut depuis des années ?
*Les faits sont clairs :*
* Cette décision est *illégitime*, car elle ne reflète pas la volonté réelle des copropriétaires.
* Elle est *illégale*, entachée d’irrégularités et de manipulations.
* Elle est *abusive*, car prise dans le mépris total de nos droits et de notre confiance.
ce syndic profite simplement de la dispersion des copropriétaires, ce que ce syndic craint le plus dans notre groupe de copropriétaires libres c'est la diffusion de l'information, la solidarité entre copropriétaires face à son incompétence, abus et manque de transparence.....
⚠️ *La vérité est simple : un syndic qui cache ses comptes, qui refuse de présenter un budget, et qui impose des charges massacrantes sans services rendus, n’agit pas pour l’intérêt de la copropriété mais contre lui.*