Lors de l’Assemblée Générale du 22 juin 2025, le rapport moral du syndicat des copropriétaires des Maisons de la Mer & des Jardins décrit une organisation comprenant un directeur, une équipe d’entretien et un service de sécurité chargés de la maintenance et de la sécurité des parties communes. Cependant, des faits récents – absence d’éclairage la nuit dans une partie de la copropriété, absence des gardiens et agents de sécurité et un cambriolage survenu dans un appartement (Phase 5) – témoignent d’un manquement grave aux obligations de gestion et de protection des occupants.
Selon la loi régissant la copropriété, le syndicat des propriétaires doit, via son syndic ou président, pourvoir à la conservation, à l’entretien, à la garde et à la sécurité des parties communes et des installations essentielles (Code des droits réels tunisiens, article 97 : mission définie par la loi et le règlement de copropriété) ; en particulier, les travaux d’entretien résultant de la sécurité et de la prévention en vigueur doivent être déterminés et financés par la copropriété ; cela inclut l’éclairage des espaces communs et la sécurité générale de l’immeuble.
Or, le défaut d’éclairage nocturne et l’absence de surveillance active exposent profondément les copropriétaires à des risques réels de dommages, de cambriolages et d’insécurité, ce qui constitue une carence dans l’exécution des obligations minimales de gestion et d’entretien prévues par la loi. Le syndicat, en tant qu’organe décisionnel, et sa direction, ne peuvent se retrancher derrière un simple « On a toujours fait comme ça » : le plus grand ennemi d’une bonne gestion, surtout lorsque la sécurité des résidents est en jeu.
Cette situation doit conduire à deux actions claires :
1. Activer immédiatement les moyens d’éclairage et de sécurité des zones affectées, soit par des travaux d’urgence votés par l’AG ou, si nécessaire, sur décision du syndicat conformément à la loi ;
2. Évaluer et revoir le dispositif de sécurité (agents, gardiens, contrats, horaires) afin d’assurer une présence effective en respect des obligations légales.
À défaut d’actions correctrices rapides, la responsabilité civile du syndicat et des personnes responsables de l’exécution de ces fonctions pourrait être engagée devant les juridictions compétentes pour manquement à l’entretien des parties communes et mise en danger des copropriétaires (principes généraux du Code des obligations et du règlement de copropriété).
Pour résumer, l'équipe en place doit reprendre le pilotage et la supervision effective de la sécurité et de l’entretien, avec transparence, planification des actions urgentes et communication claire aux copropriétaires : c’est une obligation légale et un devoir moral envers ceux qui vivent et investissent au sein de la copropriété.
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