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Écrit par : Hayder

Publié le : 9 Mars 2026

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Étant copropriétaire à Kantaoui mais également dans une autre résidence, je peux constater concrètement que certaines pratiques de gestion peuvent être très différentes d'une copropriété à l'autre.

Vous trouverez ci-joint la dernière convocation à l'Assemblée Générale de cette copropriété.

Télécharger doc-AG-2026

Cette convocation est entièrement organisée de manière électronique et transparente :

convocation officielle, charges individuelles, ordre du jour, rapport moral, bilan financier, budget prévisionnel, bulletin de vote, procuration, ainsi qu'un lien pour participer à l'AG en ligne via Zoom avec identifiant de connexion.

Tout est centralisé, accessible et clair, ce qui simplifie la gestion de la copropriété et la vie des copropriétaires.

Dans le même esprit d'amélioration, il est utile d'identifier certaines erreurs de gestion qui peuvent fragiliser une copropriété.

Être syndic ou gérer une copropriété n'est pas seulement une fonction administrative.

C’est une responsabilité juridique, financière et humaine.

À la lumière de ce que nous vivons actuellement à la copropriété MAISONS DE LA MER & DES JARDINS – Kantaoui, certaines erreurs récurrentes doivent être clairement identifiées afin d'éviter d'aggraver une situation déjà fragile.

Erreur n°1 : Gouverner sans transparence réelle

Une copropriété ne peut pas fonctionner sur des affirmations non vérifiables.

Présenter des chiffres sans pièces justificatives, diffuser des notes explicatives sans documents comptables détaillés ou limiter l'accès aux informations essentielles crée inévitablement un climat de défiance.

La transparence n'est pas une option : c'est une condition minimale de confiance entre le syndic et les copropriétaires.

 

Erreur n°2 : Justifier les décisions par des arguments généraux plutôt que par des faits

S'appuyer uniquement sur l'inflation, des comparaisons approximatives avec d'autres immeubles ou des projections théoriques pour justifier des décisions importantes (comme une hausse significative des charges) est une erreur de méthode.

Les charges doivent être expliquées poste par poste, sur la base de besoins réels, mesurables et propres à la copropriété.

 

Erreur n°3 : Laisser la masse salariale devenir opaque

Lorsque la masse salariale représente une part très importante du budget, il devient essentiel de disposer d’une vision claire de l'organisation : nombre exact d'employés, répartition des postes, contrats et charges associées.

Sans ces informations, il est difficile pour les copropriétaires d'évaluer si la structure de fonctionnement est adaptée aux besoins réels de la résidence.

 

Erreur n°4 : Confondre autorité et passage en force

Une décision adoptée à la majorité ne suffit pas toujours à la rendre légitime si elle est prise sans information claire, sans débat équilibré et sans compréhension réelle des enjeux par les copropriétaires.

Le rôle du syndic n'est pas d'imposer des décisions, mais d'expliquer, convaincre et fédérer.

 

Erreur n°5 : Accumuler les décisions sans traiter les causes profondes

Augmenter les charges pour combler des dettes anciennes sans traiter les causes structurelles (organisation interne, recouvrement, priorisation des dépenses) peut conduire à une spirale difficile à maîtriser.

Une copropriété ne se redresse pas uniquement par des hausses de charges, mais par une stratégie de gestion claire et progressive.

 

Erreur n°6 : Ignorer le climat humain et la perte de confiance

Une copropriété est avant tout une communauté.

Lorsque les copropriétaires ont le sentiment d'être mis devant le fait accompli ou insuffisamment informés, la confiance se fragilise et les tensions apparaissent.

Or la perte de confiance est souvent plus coûteuse et plus difficile à réparer qu’un problème financier.

L'expérience montre qu'une copropriété ne se dégrade jamais brutalement : elle se fragilise lentement lorsque les signaux d'alerte sont ignorés.

 

Conclusion:

Ce que vit aujourd'hui la copropriété de Kantaoui n'est pas une fatalité.

Mais continuer à minimiser les problèmes, refuser la remise en question ou communiquer de manière défensive ne peut conduire qu'à une aggravation de la situation.

Une gestion saine repose sur trois piliers simples :

transparence, rigueur et respect des copropriétaires.

 

Sans ces principes fondamentaux, aucune augmentation de charges ne pourra durablement améliorer la situation d’une copropriété.

Car lorsqu'une copropriété commence à perdre la confiance de ses propres copropriétaires, le problème n'est plus seulement financier : il devient structurel.

 

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Écrit par : Aouicha

Publié le : 8 Mars 2026

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⚠️ Intempéries à Kantaoui : le syndic a t-il engagé sa responsabilité auprès de l'assurance pour protéger les droits des copropriétaires ?

Chers voisins,

Les intempéries exceptionnelles qui ont touché récemment la région de Sousse, et en particulier notre copropriété à Kantaoui, soulèvent une question fondamentale que nous devrions tous nous poser :

notre copropriété a-t-elle réellement été protégée comme elle aurait dû l’être ?

En effet, chacun sait que les épisodes de pluies intenses peuvent provoquer des infiltrations par les toitures, des dégradations des terrasses, ou des dysfonctionnements des systèmes d’évacuation des eaux. Or, les toitures et terrasses font partie des parties communes dont la surveillance, l’entretien et la protection relèvent directement de la responsabilité du syndic.

Dans une telle situation, la gestion normale d’une copropriété impose généralement plusieurs démarches immédiates :

• procéder rapidement à une inspection des toitures et des parties communes exposées ;
  • établir des constats ou rapports techniques en cas de dégâts ;
  • et surtout déclarer sans délai les éventuels sinistres auprès de l’assurance de la copropriété, afin de préserver les droits de tous les copropriétaires.

Car il faut rappeler un point essentiel :
les délais de déclaration aux assurances sont stricts.
Lorsqu’un sinistre n’est pas signalé dans les délais, les copropriétaires risquent tout simplement de perdre le bénéfice de la couverture d’assurance.

Or, dans notre copropriété, beaucoup de propriétaires résident à l’étranger ou n’occupent leur appartement qu’à certaines périodes de l’année. Le syndic étant LE RESPONSABLE DU CONTRÔLE DES TOITURES ENDOMMAGÉS.

Il serait déjà trop tard pour faire jouer l’assurance, si aucune déclaration ou constat n’a été effectué au moment des événements.

Cette question est d’autant plus importante que l’année dernière déjà, plusieurs départs d’incendie ont été observés dans certaines parties communes, sans que les copropriétaires aient été clairement informés des démarches entreprises ni de l’éventuelle activation de l'assurance.

Dès lors, plusieurs interrogations légitimes se posent aujourd’hui :

• Des contrôles des toitures ont-ils été réalisés après les dernières intempéries ?
  • Des constats ou rapports ont-ils été établis concernant d’éventuels dégâts ?
  • Une déclaration a-t-elle été faite auprès de l’assurance de la copropriété ?
  • Des dossiers d’indemnisation ont-ils été ouverts le cas échéant ?

(il ne s'agit pas évidemment de mentionner sur un groupe restreint de syndic que "tout va bien")

Ces questions concernent tout simplement la protection du patrimoine commun et la préservation des droits des copropriétaires vis-à-vis de l’assurance qu'ils paient déjà parmi les charges de copropriété.

Dans l’intérêt de tous, il serait souhaitable que le syndic puisse apporter rapidement des réponses officielles, claires et documentées à ces interrogations, afin de garantir que toutes les mesures nécessaires ont bien été prises pour protéger la copropriété.

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Écrit par : Aouicha

Publié le : 7 Mars 2026

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ALERTE COPROPRIÉTÉ : EVOLUTION INQUIÉTANTE DE LA GESTION DES RECETTES EN ESPÈCES
Chers voisins,
Une comparaison entre l'état des encaissements du syndic entre février et mars 2026 révèle une tendance qui doit nous interpeller tous : une explosion des paiements en espèces.
📊 Les chiffres clés (Février vs Mars 2026) :
* Part des espèces : Elle est passée de 34 % à 40 % des recettes totales.
* Montant liquide : Le syndic gère désormais plus de 68 612 DT en argent liquide (soit une hausse de plus de 23 000 DT en moins d'un mois).
* Recul des virements : La part des paiements bancaires traçables (virements) a chuté de 45 % à 41 %.
⚠️ Pourquoi la gestion de copropriété en espèces est-elle préoccupante ? 
* Le risque de sécurité : Manipuler et stocker plus de 68 000 DT en liquide expose la copropriété à des risques de vol ou de perte physique des fonds.
* Le manque de traçabilité : Contrairement au virement bancaire qui est automatique et irréfutable, l'encaissement en espèces dépend uniquement d'une saisie manuelle. Cela augmente le risque d'erreurs ou de décalages entre ce qui est payé et ce qui est réellement déposé en banque.
* La transparence financière : Dans une gestion moderne et transparente, le recours aux outils bancaires doit être privilégié pour garantir que chaque millime versé est immédiatement auditable par les copropriétaires.

      

 

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Écrit par : Administrator

Publié le : 6 Mars 2026

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Observations sur la plateforme destinée aux copropriétaires

La plateforme mise à disposition des copropriétaires présente de nombreuses lacunes, tant sur le fond que sur la forme. Ces insuffisances nuisent à sa crédibilité et à son utilité pour les résidents et copropriétaires.

1. Problèmes de cohérence et de contenu

• L’illustration de la bannière d’accueil montre des gratte-ciel qui ne correspondent pas à l’architecture du site, ni à l’identité des « Maisons de la Mer et des Jardins ».
• Cette représentation est en décalage avec l’esprit architectural du lieu et ne reflète en rien le style de Sidi Bou Saïd.
• La référence visuelle à Port El Kantaoui ne correspond pas non plus au contenu présenté.

Ces incohérences donnent une impression d’improvisation et de manque de réflexion sur l’identité du projet.

2. Problèmes linguistiques et accessibilité

• Le contenu mélange français et anglais sans cohérence.
• Aucune option de langue n’est proposée, alors qu’un grand nombre de copropriétaires résident à l’étranger.
• L’absence au minimum de versions arabe et anglaise exclut de fait une partie importante des utilisateurs.

Une plateforme destinée à une copropriété internationale devrait impérativement être multilingue.

3. Défauts techniques et ergonomiques

• Certains liens sont rompus, notamment le lien vers Facebook, ainsi que d’autres redirections.
• Le renvoi vers des sites externes est par ailleurs discutable pour une plateforme interne de gestion de copropriété.
• La section profil utilisateur n’est pas modifiable, ce qui empêche de corriger d’éventuelles erreurs de saisie.

Ces dysfonctionnements donnent l’impression d’un outil insuffisamment testé avant sa mise en ligne.

4. Manque d’informations essentielles

La plateforme met essentiellement l’accent sur les charges et leur décomposition, ce qui donne le sentiment que ce sujet occupe l’essentiel de l’espace.

En revanche, plusieurs informations fondamentales sont absentes :

• l’historique de la gestion depuis 2017
• le détail des comptes
• les procès-verbaux des assemblées générales
• les factures
• les contentieux éventuels
• les documents officiels de gestion

L’absence de ces éléments alimente un sentiment d’opacité dans la gestion.

5. Utilisation inappropriée de certaines notions

Dès la première consultation de la plateforme, l’utilisateur est confronté à une mise en demeure affichée de manière répétée chaque mois.

Cette pratique est problématique :

• une mise en demeure est un acte juridique précis, qui ne peut être utilisé de manière automatique et répétitive ;
• sa présence dès l’accueil crée un climat inutilement conflictuel ;
• sa répétition mensuelle laisse penser que la notion même de mise en demeure n’est pas maîtrisée.

6. Nombreuses fautes et maladresses rédactionnelles

La plateforme comporte plusieurs erreurs élémentaires de langue, par exemple :

• on écrit « du syndic » et non « de la syndic » ;
• le pronom possessif « son » ne prend pas de “s” ;
• le mot « profil » est masculin et ne prend pas de “e” final.

Ces fautes, que l’on évite normalement dès l’école primaire, nuisent fortement au sérieux de l’outil.

7. Questions légitimes

Au regard de ces nombreuses insuffisances, plusieurs questions se posent :

• Quel est le coût de développement de cette plateforme ?
• Qui en est responsable (conception, validation, contenu) ?
• Qui a validé sa mise en ligne malgré ces erreurs et manquements ?

L’état actuel de la plateforme constitue malheureusement une illustration concrète des problèmes de transparence et de gestion qui sont régulièrement dénoncés.