Réponse des copropriétaires à la note du président du syndicat
(UNE NOTE SANS DATE NI SIGNATURE)
Point 1 & 2 – Le faux prétexte de l’impact de l’inflation et du “gel des charges”
Le président répète que le “gel” à 17 DT/m² pendant 6 ans a provoqué l’accumulation des dettes. Mais il oublie une vérité simple :
👉 C’est lui seul (et/ou ses conseillers), qui élabore les comptes chaque année, qui propose les budgets et qui doit alerter les copropriétaires lorsqu’un déficit se creuse.
S’il a laissé les charges bloquées à 17 DT/m² pendant 6 années consécutives en regardant les dettes s’accumuler sans réagir, cela ne démontre pas une responsabilité des copropriétaires, mais bien :
-Une incapacité à calculer et planifier sérieusement,
-Une gestion “à la louche”, sans stratégie ni maîtrise des dépenses,
-Une volonté délibérée de cacher la réalité financière au lieu de la présenter clairement en AG avec le rapport du commissaire aux comptes.
Et puis des questions s’imposent :
*Si 17 DT/m² ne suffisaient pas, pourquoi avoir attendu 2025 pour imposer brutalement une hausse de 42 % d’un seul coup ?
*Où sont les avertissements annuels, les rapports clairs, les explications détaillées ?
*Où est la justification des “charges supérieures” qui auraient englouti plus d’un demi-million par an ?
💥 Ce n’est pas le gel des charges qui a créé les dettes, c’est le gel du sérieux, de la transparence et de la compétence dans la gestion du syndic.
Point 3 – Le soi-disant budget “détaillé et démocratique”
Le président affirme que le budget a été “présenté, discuté et voté démocratiquement”.
Le rapport d’huissier de justice dit le contraire (preuve factuelle):
- Les rapports (moral et financier) n’ont pas été distribués préalablement aux copropriétaires.
- Le rapport financier de 38 pages a été lu directement en séance, sans pause ni possibilité réelle de le discuter.
- Plusieurs copropriétaires ont demandé à discuter avant de voter, mais le président a refusé et a imposé le passage immédiat au vote.
- Un copropriétaire a même demandé l’installation d’une urne de vote : refusé.
- La méthode imposée a été : “je lis, vous votez tout de suite, on discute après”.
💥 Ce n’était pas un budget discuté et adopté démocratiquement, mais une simple mise en scène pour faire avaliser une décision déjà verrouillée. Une décision née d’un tel procédé ne peut être ni légitime, ni contraignante.
Point 4 – Mensonge sur les charges de 2010
Le président ose écrire que les charges de 2010 étaient “autour de 20 DT/m²”.
➡️ C’est totalement faux, et la preuve est dans le rapport officiel de l’AG 2010 :
* Fonctionnement courant : *≈12 DT/m²*
* Investissements : *≈ 4 DT/m²*
👉 Total : *17 DT/m²*
À l’époque, les copropriétaires payaient 17 DT/m² pour une gestion qui incluait à la fois le fonctionnement et de vrais investissements (badigeonnage, équipements, travaux). Aujourd’hui, avec 24 DT, le syndic n’assure même plus le minimum de fonctionnement courant.
Il fallait au moins comparer le comparable et donc les 12DT de charges de 2010 à vos 24DT imposés.
💥 C’est de la désinformation pure et simple, et les documents officiels de 2010 suffisent à le prouver.
Point 5 – Comparaisons trompeuses
Le président compare notre station à des immeubles classiques. Or, la vraie comparaison est ailleurs :
Dans un quartier chic de la capitale, un appartement de 150 m² paie généralement 60 DT par mois, soit 720 DT par an. Ces charges couvrent : Le nettoyage et le jardinage, La maintenance des ascenseurs, La sécurité jour et nuit, Les frais communs d’eau et d’électricité, Le badigeonnage, L’entretien des portails et des parkings...
👉 Tout cela, assuré toute l’année avec des employés en poste fixe, sans redondances ni postes fantômes et cerise sur le gâteau: pas de directeur à vie au salaire phénoménal et aux avantages ministériels de maison et voiture de fonction .
Maintenant, faisons la comparaison à superficie équivalente :
150 m² à Tunis (quartier chic) = 720 DT/an pour des services complets et visibles.
150 m² à Kantaoui (avec ce syndic) = 3600 DT/an pour des services médiocres, irréguliers, et souvent inexistants: Piscines polluées, Jardins à l’abandon, Sécurité aléatoire, Propreté défaillante, Comptes opaques et dettes sans fin.
Là où ailleurs les copropriétaires voient des résultats visibles pour leurs charges, ici ils paient 5 fois plus pour 5 fois moins de services.
Alors, plutôt que de brandir des comparaisons flatteuses mais trompeuses, le président aurait dû avancer une vraie comparaison : le rapport entre ce que nous payons et ce que nous recevons. Là, tout le monde verra clairement où est le scandale.
💥 Ce n’est pas la superficie ni la complexité de la résidence qui justifie nos charges, mais bien la mauvaise gestion, l’opacité et l’absence totale de résultats.
Point 6 & 7 – Le faux prétexte de la STEG et de la SONEDE
Le président cite STEG et SONEDE comme facteur d’augmentation, mais en s'appuyant sur les chiffres avancés dans les différents rapports financiers de 2018 à 2025 :
1. Les chiffres montrent exactement l’inverse : une baisse continue depuis 2019.
2. En 2023, il n’a rien publié dans le rapport financier→ un silence suspect.
3. En 2024, il se contente d’un chiffre global (STEG-SONEDE) sans détail → manque de transparence.
⚠️* Les charges d’eau et d’électricité *ne pèsent plus lourdement* sur les finances de la copropriété.
* Leur opacité récente (2023 non publiée, 2024 non détaillée) montre une volonté de brouiller les pistes.
* L’argument du président est donc un *prétexte fallacieux* pour justifier la hausse de 42 %.
Les charges STEG/SONEDE ne cessent de baisser depuis 2019 : de 186.000 DT à environ 74.000 DT en 2024. Alors pourquoi les brandir encore comme justification d’une augmentation des charges ?
💥 Les bons payeurs n’ont pas à financer l’opacité et les erreurs du syndic, surtout quand les dépenses réelles diminuent.
Point 8 – La masse salariale
Le président dans sa note justificative accuse le SMIG d’exploser la masse salariale … mais ses propres chiffres collectés toujours des différents rapports d'AG prouvent que cette masse a chuté de 25 % en 6 ans et évolue en montagnes russes. Ce n’est pas le SMIG le problème, c’est la gestion opaque du syndic. Par la même occasion, je tiens à rappeler le président que la station fonctionnait avec un nombre d'employés de 75 à 125 selon la saison, aujourd'hui on ne connait même pas le nombre de salariés exacte (ne dépassant pas les trentaines) et le syndic ose parler de personnel et personnel EXTRA en toute opacité !
Point 9 – L’entretien du patrimoine : un argument creux
Le président reconnaît que la station se dégrade et qu’un programme d’entretien profond est indispensable.
👉 Mais dans le scénario voté à 24 DT/m², aucun centime n’est prévu pour l’entretien du patrimoine.
Dans le scénario alternatif à 25 DT/m², on aperçoit soudain une ligne budgétaire pour l’entretien.
👉 Cela prouve que l’argument de l’entretien n’est pas une priorité réelle, mais seulement un outil rhétorique brandi au moment opportun.
Et pourtant, lors de la mascarade du 22 juin, l’ordre de vote par procurations massives et abusives était clair : refuser le scénario 25 DT, donc refuser le seul budget qui comportait un minimum d’entretien.
💥 +42 % pour les copropriétaires, 0 % pour l’entretien du patrimoine. le patrimoine sert d’argument, pas de priorité.
Point 10 – Les recettes et le recouvrement
Le président se vante d’avoir recouvré 642.777 DT en 2024 auprès des “mauvais payeurs”. Très bien. Mais alors, une question simple :
👉 Si les recettes dépassent déjà les prévisions grâce à ce recouvrement, pourquoi imposer une hausse brutale de 42 % aux bons payeurs ?
D’ailleurs, il y a à peine un an, vous affirmiez vous-même que le montant total des impayés de 2018 à 2024 s’élevait à 2.596.655 DT (sans même compter les années antérieures).
➡️ Ce chiffre colossal, s’il est réel, couvre largement toutes les dettes de la copropriété – si tant est qu’elles existent et soient crédibles.
- Ce ne sont pas les “mauvais payeurs” qui étranglent la copropriété, mais une gestion opaque et des dettes anciennes mal expliquées.
- Le recouvrement massif prouve qu’il existe déjà un potentiel financier énorme, encore sous-exploité.
- Les bons payeurs n’ont pas à être punis par une augmentation abusive, pendant que la transparence reste aux abonnés absents.
💥 Quand on affiche plus de 2,5 millions DT d’impayés d’un côté et qu’on se vante de recouvrements réussis de l’autre, imposer +42 % de charges aux bons payeurs n’est pas une nécessité : c’est un abus.
Point supplémentaire – Le Beach Club : 3,9 millions DT
En juin 2025, le président annonçait fièrement une victoire judiciaire de 3.900.000 DT pour la copropriété.
👉 Question simple : où est cet argent ?
- Pourquoi ne pas l’utiliser pour payer les dettes ?
- Pourquoi ne pas investir dans la station ?
- Pourquoi, au contraire, imposer +42 % aux bons payeurs ?
💥 Tant que cet argent ne bénéficie pas aux copropriétaires, aucune hausse n’a de légitimité.
Conclusion générale
💥 Une décision d’AG régulière et transparente n’a jamais besoin d’être justifiée après coup.
Or, avec sa “note explicative” publiée 3 mois plus tard, le président avoue implicitement que l’AG du 22 juin était irrégulière et manipulée.
👉 “Approuvez d’abord, on discutera après” : voilà la conception de la démocratie selon ce syndic.
💥 Les copropriétaires n’accepteront pas de payer +42 % pour des dettes mal expliquées, des services invisibles, des budgets imposés et une gestion opaque.
Exigeons :
- Un audit indépendant,
- Des rapports transparents,
- Une vraie planification,
- Le respect de la loi et des copropriétaires.
💥 Une décision d'AG qui doit être “expliquée” a posteriori par une note de plusieurs pages est déjà la preuve qu’elle était irrégulière et manipulée.
👉 Allez chercher notre argent, au lieu de décourager les bons payeurs et de détruire la confiance. Allez chercher notre argent au lieu d'en dépenser à droite et à gauche en des procès pour faire taire les voix libres des copropriétaires !
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