Dans la gestion de notre copropriété, une dérive grave s'installe depuis des années : l'idée qu'un copropriétaire "débiteur" (ayant un différend financier sur les charges) perdrait son droit de s'exprimer, de voter ou même d'assister aux Assemblées Générales.

Il est temps de rappeler fermement les principes de droit qui régissent notre vie commune.

1. La Copropriété : Une micro-république

La copropriété fonctionne comme une petite démocratie. Le règlement de copropriété n'est pas au-dessus des lois de la République ; il doit s'y conformer. Le droit de participer à l'Assemblée Générale est un droit d'ordre public. Cela signifie qu'aucune décision, aucun syndic, ni même aucun vote majoritaire ne peut retirer à un propriétaire son droit de présence et de vote.

2. L'analogie citoyenne : L'exemple des élections nationales

Pour comprendre l'absurdité de l'exclusion pour impayés, regardons le fonctionnement de notre État :

• Lors d'une élection présidentielle ou législative, demande-t-on aux citoyens leur quitus d'impôts ou leurs quittances municipales avant de leur donner un bulletin de vote ? Jamais.
• Le droit de vote est lié à la citoyenneté, pas à la situation fiscale.

En copropriété, c'est exactement la même chose : votre "citoyenneté" est définie par votre titre de propriété. Tant que vous possédez un lot, vous avez le droit de voter. La dette financière est un litige séparé qui ne peut entraîner une "mort civile" au sein de la résidence.

3. La stratégie de l'exclusion : Un jeu dangereux

Pourquoi ce syndic s'obstine-il à vouloir écarter les copropriétaires en retard de paiement ?

• Étouffer la contestation : Très souvent, le non-paiement des charges est le seul levier de protestation des copropriétaires mécontents d'une gestion opaque ou inefficace.
• Fabriquer des majorités : En excluant arbitrairement ceux qui sont en litige, le syndic s'assure que seuls les "bons élèves" (ou ceux qui ne posent pas de questions) votent les résolutions et le quitus de gestion.

C'est un calcul qui vise à transformer une assemblée délibérante en une simple chambre d'enregistrement, vidée de sa substance démocratique.

4. Ce que dit la loi (Code des Droits Réels, Règlement Type et notre règlement de copropriété original avant toutes manipulations)

Le cadre réglementaire tunisien est clair :

• Le droit de présence : Tout propriétaire a le droit d'accès au lieu de réunion.
• Le droit de vote : Chaque lot dispose d'un nombre de voix proportionnel aux millièmes de copropriété. Ce droit est attaché au bien immobilier, pas à l'état de compte bancaire du propriétaire.
• Même notre règlement de copropriété original mentionne noir sur blanc à l'ARTICLE 50:

  Tous les copropriétaires font partie obligatoirement de l'Assemblée Générale. Aucune exclusion n'est possible.

Le syndic dispose de moyens légaux puissants pour recouvrer les charges (mises en demeure, injonctions de payer, hypothèques légales). L'exclusion des assemblées ne fait pas partie de ses prérogatives.

5. Conclusion : Défendons notre dignité de copropriétaires

Refuser l'accès à une AG sous prétexte de dettes est une manœuvre d'intimidation qui bafoue les principes élémentaires de la justice. Un copropriétaire mécontent reste un propriétaire à part entière.

Réduire le droit de vote à un "service" que l'on achète en payant ses charges est une dégradation de notre statut de citoyen t de copropriétaire à part entière. Ne laissons pas l'arbitraire remplacer la loi.