Après avoir lu les différentes réactions, avis et commentaires par rapport au rapport moral et financier, la note diffusée par le Président du Syndicat et, surtout, l'augmentation des charges, j'aimerais partager avec vous cette analyse et une conclusion qui en découle logiquement.
Aucune transparence sur les chiffres avancés :
- Les postes budgétaires sont multipliés sans justification sérieuse (entretien, fonctionnement, personnel).
- Aucun devis, aucun cahier des charges, aucun appel d’offres ne sont fournis pour les postes de dépenses majeurs.
- Le rapport moral et financier ne présente aucune pièce jointe ou preuve indépendante (audit, expert-comptable).
Le syndic tente de faire porter la responsabilité de la mauvaise gestion sur les copropriétaires :
- Il impute les dettes CNSS et fournisseurs à un gel des charges, alors que ces dettes remontent à avant 2017.
- Il prétend que les hausses sont justifiées par l’inflation, ce qui est juridiquement infondé pour une copropriété. Aucun texte de loi n’impose une indexation automatique des charges.
Le budget prévisionnel repose sur des hypothèses irréalistes :
- Aucun plan crédible de recouvrement n’est mis en œuvre ni présenté en AG. L'absence de recouvrement efficace est bien la responsabilité du syndic.
- Le syndic prévoit une hausse massive sans réforme ni réduction des charges fixes.
- La moitié des copropriétaires étant défaillants et n'ont pas payé leurs charges, l’augmentation fragilisera encore davantage les recettes.
Incohérences entre le budget prévisionnel et la note informative sur augmentation des charges:
La note affirme que 24 DT/m²/an représente le strict minimum, alors que le budget prévisionnel intègre non seulement les charges courantes mais aussi le remboursement de dettes et des investissements.
Par exemple :
- Poste « Entretien » : 45 000 DT budgétés en 2024, 108 236 DT réalisés, puis 120 000 DT prévus en 2025 (+167 %).
- Poste « Fonctionnement » : 30 000 DT en 2024, 87 486 DT réalisés, 90 000 DT budgétés pour 2025 (+200 %).
Masse salariale excessive et déséquilibrée:
Le budget 2025 prévoit 720 000 DT en masse salariale, soit environ 50 à 75 % du budget total selon les lignes retenues.
C’est un déséquilibre grave révélateur :
- d’une surcharge de personnel,
- d’une organisation inefficace,
- d’une absence totale de stratégie RH ou d’audit structurel.
Conclusion:
Cette hausse est infondée, illégale, et ne sert pas l’intérêt collectif. Elle masque une gestion déficiente et dissimule l’absence d’action sur les dettes et la structure.
Pas d'autres choix que de demander la suspension de l’application du nouveau tarif et d'exiger un audit externe obligatoire.
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