Le Samsar — un intermédiaire immobilier devenu un acteur incontournable de la location à Port El Kantaoui

Il y a manifestement une demande qui justifie la présence du « Samsar », voire même sa prolifération sur le site de Port El Kantaoui.

Le Samsar possède certaines qualités qui expliquent son succès. Il est disponible pour répondre à une demande ponctuelle de location d’un bien. Il est flexible et peut proposer des locations de moyenne, courte ou très courte durée. Il constitue ainsi une réponse immédiate à une demande que la gestion traditionnelle n’a, jusqu’à présent, pas réussi à satisfaire.

Par la force des choses, le Samsar est également au courant des allées et venues des locataires, des appartements disponibles, de ceux qui sont occupés, de ceux qui ne le sont plus et parfois même de ceux qui sont abandonnés. Il dispose donc d’informations précieuses sur la situation réelle du parc immobilier, informations dont le syndicat pourrait utilement bénéficier dans un cadre organisé et transparent.

Le Samsar peut également contribuer indirectement au recouvrement des charges de copropriété. En effet, pour pouvoir louer efficacement un appartement, le propriétaire a intérêt à ce que son bien soit en règle avec la copropriété et que ses occupants puissent bénéficier normalement des services collectifs : accès au stationnement, à la piscine, à la plage, aux parasols et aux autres équipements communs. La possibilité de louer son appartement constitue donc, dans certains cas, une incitation économique réelle pour le copropriétaire à régulariser sa situation vis-à-vis du syndicat.

D’autre part, le copropriétaire qui confie son bien au Samsar trouve généralement son compte dans cette formule. Il recueille un revenu locatif qui peut lui permettre de payer les charges de copropriété et de dégager un bénéfice lui permettant de financer ses propres vacances ou de s’éloigner temporairement des contraintes et des désagréments de la vie quotidienne à Kantaoui.

Le Samsar est par ailleurs réputé serviable et disponible. Il entretient généralement de bonnes relations avec les différents acteurs du site et, étant directement dépendant de la possibilité de continuer à exercer son activité, il a peu intérêt à entrer en conflit avec le syndicat.

Mais le système présente aussi des risques importants

Cette situation présente cependant des inconvénients pour plusieurs copropriétaires.

Le principal problème réside dans le profil parfois très hétérogène des locataires accueillis. Lorsque la location est réalisée sans véritable contrôle, le propriétaire ou l'intermédiaire peut accepter pratiquement tout candidat, pourvu que le logement soit loué. Cette situation peut favoriser les incivilités, les nuisances sonores, la sur-occupation des appartements, l'utilisation abusive des parties communes, les problèmes de stationnement et, plus généralement, des comportements incompatibles avec une vie harmonieuse dans une copropriété.

Le risque est également important pour le propriétaire lui-même : impayés, détérioration du mobilier ou du logement, disparition d'objets, conflits avec les occupants et difficultés à identifier précisément les personnes ayant séjourné dans l'appartement.

Le propriétaire peut alors se retrouver dans une situation particulièrement difficile lorsqu'il ne dispose ni d'un contrat de location correctement établi, ni de l'identité complète des occupants, ni d'un état des lieux, ni d'une personne clairement responsable de la location.

Une exigence supplémentaire : respecter les obligations légales

Il faut également rappeler que le Samsar ne peut pas être considéré comme échappant aux obligations légales applicables à la location.

La législation tunisienne relative à la condition des étrangers contient notamment une obligation importante concernant les personnes de nationalité étrangère. L'article 21 de la loi n° 68-7 du 8 mars 1968 prévoit que toute personne qui héberge un étranger, même à titre gratuit, doit en informer le poste de police ou de la Garde nationale dans les conditions prévues par la loi. Plus spécifiquement, l'article 22 prévoit que toute personne qui loue un local à usage d'habitation à un étranger doit en informer le poste de police ou de la Garde nationale territorialement compétent dans un délai ne dépassant pas une semaine.

Cette obligation est particulièrement importante à Port El Kantaoui compte tenu du nombre de locations saisonnières destinées à une clientèle étrangère.

Il convient donc de distinguer deux situations :

• Locataire de nationalité étrangère : le propriétaire ou la personne légalement chargée de la location doit respecter les obligations de déclaration prévues par la législation relative aux étrangers, notamment l'information du poste de police ou de la Garde nationale dans le délai légal.
• Locataire de nationalité tunisienne :  le propriétaire ou l'intermédiaire doit respecter les obligations légales, contractuelles, fiscales ou administratives applicables à son activité.

Le rôle du syndic

Le syndic ne devrait donc pas se substituer à la police ou à l'administration dans l'exercice de leurs compétences. En revanche, il est parfaitement logique que le syndicat mette en place une procédure interne permettant de connaître les personnes qui occupent temporairement les appartements.

Pour chaque location de courte durée, le propriétaire ou son intermédiaire devrait ainsi communiquer au syndic, selon une procédure préalablement définie :

• le numéro de l'appartement ;
• l'identité et les coordonnées du propriétaire ;
• l'identité du responsable de la location ;
• les dates d'arrivée et de départ ;
• le nombre de personnes occupant le logement ;
• les coordonnées permettant de joindre rapidement le responsable en cas de problème ;
• et, lorsque cela est requis par la législation, les informations nécessaires à l'accomplissement des formalités auprès de la police ou de la Garde nationale.

Cette procédure permettrait notamment au syndic de gérer correctement les accès aux parties communes, le stationnement, la piscine, la plage et les autres équipements collectifs.

Elle permettrait également, en cas de nuisance ou d'incident, d'identifier rapidement l'appartement concerné et la personne responsable de la location.

Le problème du Samsar n'est donc peut-être pas son existence

Plusieurs voix se sont déjà élevées pour demander la disparition du Samsar et de ses pratiques. Ces tentatives n'ont cependant pas abouti, essentiellement parce que la demande locative existe et que le système génère des retombées financières pour les propriétaires.

Il faut donc peut-être poser le problème différemment.

Le Samsar existe parce qu'il répond à un besoin réel du marché. Les tentatives visant simplement à le supprimer risquent donc de rester inefficaces tant qu'une solution alternative, plus professionnelle et mieux organisée, ne sera pas proposée.

Toute gestion locative organisée qui a été tentée dans le passé semble avoir échoué, laissant progressivement la place à un système informel dans lequel le Samsar est devenu l'intermédiaire de fait entre le propriétaire et le locataire.

La question n'est donc peut-être pas : « Comment supprimer le Samsar ? »

La véritable question pourrait être :

« Comment encadrer une activité qui existe déjà, répond à une demande réelle et produit des revenus, tout en protégeant les copropriétaires, les propriétaires, les locataires et le patrimoine immobilier ? »

Un Samsar identifié, enregistré auprès du syndicat, agissant pour le compte d'un propriétaire identifié, respectant les obligations légales concernant les locataires étrangers et communiquant les informations nécessaires au syndic, serait très différent d'un intermédiaire totalement informel.

Le syndicat pourrait ainsi passer d'une logique de confrontation avec le Samsar à une logique de régulation, de transparence et de responsabilisation.

L'objectif ne serait pas nécessairement de supprimer le Samsar, mais de faire en sorte que personne ne puisse louer un appartement sans que le propriétaire, l'intermédiaire, le locataire et les responsabilités de chacun soient clairement identifiés.

Cette approche permettrait de conserver les avantages économiques de la location saisonnière tout en réduisant considérablement ses effets négatifs sur la copropriété.